Los elementos de un Contrato de Arrendamiento Comercial - La perspectiva de un inquilino

Un contrato es un acuerdo que otorga el uso o la ocupación de los bienes inmuebles durante un período determinado a cambio de un alquiler determinado. En el derecho común, el contrato de arrendamiento era considerado tradicionalmente como un medio de transporte de interés en la tierra, con sujeción a la doctrina de caveat emptor ("dejar que el comprador tenga cuidado"). El arrendador sólo estaba obligada a entregar la posesión al arrendatario, el arrendatario, a cambio, estaba obligado a pagar el alquiler al propietario. Davidow v. Inwood Norte Grupo Profesional, 747 SW 2d 373, 375 (Texas, 1988). El contrato de arrendamiento comercial moderna, sin embargo, es un instrumento complicado que explica muchos aspectos de la relación entre el arrendador y el arrendatario, incluyendo el uso del inquilino de la propiedad, los servicios que serán proporcionados por el propietario, la asignación de los costos asociados con el mantenimiento de los derechos de arrendamiento, la responsabilidad de los servicios públicos, mejoras a las instalaciones, seguros, asignación y subarrendamiento, los casos de incumplimiento, los recursos de las partes, los derechos de la expansión, y las opciones para extender el plazo del arrendamiento.

Arrendamiento de locales comerciales se puede describir en cuatro categorías: bruto, bruto modificado, neto triple, y la red total. Un arrendamiento bruto no requiere que el inquilino de reembolsar al propietario por cualquiera de los gastos que el propietario podría incurrir en el funcionamiento de las instalaciones. En virtud de un contrato de arrendamiento bruto, el inquilino paga la renta básica y el propietario absorbe todos los costos de mantenimiento de áreas comunes ("CAM"), los impuestos de bienes raíces, seguro de propietario, y otros cargos relacionados con la operación y el mantenimiento de la propiedad. Un arrendamiento bruto modificado por lo general requiere que el inquilino de reembolsar el propietario de "pass through" cuesta más de una parada de los gastos declarados o año base. Por ejemplo, el inquilino puede ser obligado a reembolsar el propietario de todas las CAM más de $ 4.00 por pie cuadrado, o, alternativamente, el inquilino puede ser obligado a reembolsar el propietario de todos los CAM de más de año base 2005. En la mayoría de los casos, el inquilino comercial se le pedirá que firme una "red de triple" contrato de arrendamiento, el cual requiere que el inquilino de reembolsar el propietario de CAM, impuestos inmobiliarios y el seguro del propietario. El "pase a través de" los gastos incluidos en una "red de triple" contrato de arrendamiento puede variar, y pueden incluir elementos adicionales que no sean sólo CAM, impuestos y seguro. Por lo tanto, un posible inquilino recibirán un buen servicio a la revisión de un contrato de arrendamiento propuesto con un abogado para asegurarse de que el inquilino entiende la naturaleza y el tipo de pase a través de los costos que se espera absorber en el contrato de arrendamiento. Además, en ciertas circunstancias, el propietario puede utilizar una "red" o "red de absoluta" contrato de arrendamiento, el cual requiere que el inquilino de absorber todos los costos de mantenimiento y operación de la propiedad, incluyendo gastos de capital y grandes reparaciones. Normalmente, una red de arrendamiento absoluta se utiliza cuando el inquilino es el único ocupante% y el 100 del edificio - por ejemplo, un restaurante o un edificio de oficinas ocupado por un inquilino.

Arrendamiento de locales comerciales pueden ser descritos por el tipo de uso asociado a la propiedad - oficinas, tiendas, almacenes, pad, o "tierra". Un contrato de arrendamiento de oficinas se utiliza generalmente en los edificios destinados a uso comercial no industrial. Contratos de arrendamiento por menor se utilizan generalmente para los centros comerciales y centros de la tira. Contratos de arrendamiento del almacén se considera generalmente para usos industriales o industriales ligeros. Arrendamientos Pad o la tierra se utilizan a menudo para los locales de restaurante o de los locales donde el arrendatario será responsable de la construcción y mantenimiento de la estructura. La ley de Texas no requiere que un propietario comercial de utilizar ninguna forma específica de contrato de arrendamiento, y el tipo de arrendamiento de un inquilino puede ser enfrentado con la firma varía según el tipo de edificio, el uso previsto de los locales, y la preferencia del propietario.

La duración del arrendamiento y la renta básica son de fundamental importancia para el inquilino comercial. Por lo general, un contrato de arrendamiento comercial es por un período de 5 a 20 años con escaladas en la base de renta fija o escaladas basadas en un índice económico, al igual que el índice de precios al consumidor. Además, el inquilino puede ofrecer opciones para ampliar el plazo del arrendamiento o expandirse en áreas adyacentes o de otros de la propiedad. Dependiendo de la propiedad y el propietario, arrendamiento a largo plazo y la renta básica puede ser negociable. Como regla general, cuanto mayor sea el inquilino tiene la intención de ocupar el espacio, mayor será la flexibilidad que el propietario se mostrará en la negociación de las disposiciones del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si una propiedad goza de una alta tasa de ocupación, el arrendador tendrá menos probabilidades de mostrar un margen en la negociación de los términos económicos del contrato de arrendamiento. Sin embargo, me acuerdo de dos adagios grandes del mundo comercial: (1) todo es negociable, y (2) si usted no pide, no lo sabrá.

Además, el inquilino debe tener cuidado de leer y entender la descripción de las premisas contenidas en el contrato de arrendamiento. La mayoría de los arrendamientos comerciales se basan en "los pies cuadrados alquilables", un número que suele ser mayor que "los pies cuadrados útiles". La renta del inquilino y la responsabilidad de reembolso de pass-through (CAM, impuestos, seguros, servicios públicos, etc) se basan normalmente en los pies cuadrados alquilables de los locales. Las discrepancias en pies cuadrados y las líneas de frontera deben ser resueltos antes de la ejecución del contrato de arrendamiento, o el inquilino podría enfrentar gastos imprevistos o posibles litigios.

Muchos propietarios ofrecen un inquilino "construir subsidio" como un incentivo para arrendar los locales. Estas cantidades, sin embargo, no representan dinero "gratis" y el pago del arrendador de la prestación está ligada a las condiciones específicas del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si el inquilino viola el contrato de arrendamiento y abandona el local antes de la finalización del plazo del arrendamiento, el inquilino tendrá que pagar el subsidio de construir, junto con otros daños propietario. El inquilino debe asegurarse de que entiende cuándo y bajo qué circunstancias la acumulación de asignación será pagada.

Además, el inquilino debe entender su "fecha de inicio de contrato de arrendamiento" y "fecha de caducidad de la concesión". La fecha de inicio de arrendamiento puede ser o no ser en la fecha que el inquilino ocupa las instalaciones. Además, el propietario puede tener prometió al inquilino un plazo de 60 meses, pero el contrato podría ser una fecha de vencimiento fija por un período de menos de 60 meses. Una vez más, un examen cuidadoso del contrato de arrendamiento se requiere.

Además de la renta básica, el inquilino habitualmente se le pedirá que pagar "renta adicional", lo que constituye de paso a paso (CAM, impuestos y seguro) y cualquier otro cargo que el propietario pueda considerar incluir en su contrato de arrendamiento. CAM, pase-through, y otros gastos reembolsables en virtud del contrato son la principal fuente de tensión en la moderna zona comercial de propietario / inquilino. El inquilino quiere la certeza de saber lo que su renta y los gastos van a ser sobre una base mensual y anual. El propietario desea la protección de los aumentos inesperados en los impuestos o los costos de la prestación de servicios a la propiedad. La clave: leer su contrato y conocer cada cargo se le enfrenta con su contrato de arrendamiento una vez que comienza.

En el contexto de venta, además de la base y la renta adicional, el inquilino es a menudo que pagar el propietario un porcentaje de las ventas brutas del locatario sobre una base mensual o trimestral. El propietario suele justifica estos gastos como un componente necesario del propietario de compensación para proporcionar un centro vibrante o un centro de la tira para el inquilino para realizar negocios. En la mayoría de la propiedad al por menor comercialmente viable, el pago de alquiler porcentual es inevitable. Sin embargo, el "punto de ruptura" y el monto de la renta el porcentaje debe ser negociado.

Otra área de importancia para el inquilino comercial de los servicios que serán proporcionados por el arrendador y el reembolso de los propietarios de dichos servicios. Del mismo modo, el inquilino debe entender los servicios que el propietario no se proporcionan, ya que el inquilino será responsable de los servicios como un gasto de bolsillo. Además, a menos que el contrato de arrendamiento es grave, el propietario debe identificar los componentes que constituyen los costos de operación de la "zona común" para los que solicita el reembolso a través de los cargos mensuales del inquilino CAM. La definición de CAM varía de un contrato de arrendamiento para arrendamiento en base a las preferencias propietario, el tipo de propiedad, y las negociaciones de las partes. Si un contrato de arrendamiento bruto no está disponible, el arrendatario debe negociar los temas que se incluirán en el CAM, los elementos que no se incluirá en el CAM, y un límite anual o el límite de gastos que el propietario puede intentar pasar a través de los inquilinos.

El arrendador normalmente se desea el reembolso por la participación del inquilino de impuestos de bienes raíces y los costos de seguro de propietario. El contrato debe proporcionar una definición de "inquilino share" o "la parte proporcional del inquilino", basada en el inquilino metros cuadrados ocupará en comparación con los metros cuadrados del edificio. El inquilino comercial debe tener una plena comprensión de todas estas disposiciones antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Las principales disposiciones en el contrato de arrendamiento comercial de definir los casos de incumplimiento del inquilino y los remedios propietario por incumplimiento del inquilino. El inquilino también debe abordar lo que constituye la omisión del arrendador y del arrendatario remedios. Disposiciones inquilino por defecto se definen por dos categorías: (1) por defecto económico, y (2) por defecto de carácter no económico. Prestaciones económicas por omisión frente a no pagar el alquiler, la falta de pago de los gastos de evaluación en virtud del contrato, falta de pago de los impuestos a su vencimiento, etc de carácter no económico disposiciones por defecto normalmente se refieren a otras disposiciones en el contrato - uso de la propiedad, las horas de funcionamiento, o falta de prestación de servicios requeridos por el arrendatario en el contrato de arrendamiento. Es esencial que el arrendatario tenga una comprensión completa de la (1) lo que constituye un caso de incumplimiento, (2) el inquilino el derecho a la curación, en su caso, y (3) los recursos del arrendador por incumplimiento del inquilino.

Disposiciones de cesión y subarriendo también son importantes para el inquilino. La ley de Texas prohíbe el subarriendo sin el consentimiento del propietario. Texas Prop. Code § 91.005 (2005). Si el inquilino quiere vender el negocio, una fusión con otra empresa, o cambiar la entidad en las que desarrolla su actividad, las disposiciones de arrendamiento y subarrendamiento de respecto a la asignación entrará en juego. Muchos contratos de arrendamiento establecen que el arrendatario podrá ceder o subarrendar los locales con el consentimiento del arrendador, que el consentimiento "no ser denegado arbitrariamente". Obviamente, la mayor flexibilidad que el inquilino tiene en sus misiones y disposiciones subarrendamiento, la mayor flexibilidad que el inquilino tendrá en el desarrollo y venta futura de su negocio.

El contrato de arrendamiento comercial moderna deberá cubrir el propietario y la responsabilidad del inquilino de accidentes y lesiones personales, accidentes, daños en el edificio, y el dominio eminente. Estas disposiciones varían según la jurisdicción, el propietario, edificio, inquilino, y el uso de la propiedad. El inquilino debería revisar esas disposiciones a fondo con un abogado para ver si cumplen con las expectativas de que el inquilino de riesgo con respecto a la propiedad.

El arrendatario también puede buscar opciones para ampliar el plazo del arrendamiento. La cláusula de opción debe indicar el número de opciones disponibles para el inquilino, el plazo de cada opción, el alquiler de cada período de opción o la fórmula para determinar la renta de cada período de opción, y el inquilino método utilizará para ejercer la opción. Además, el inquilino lo desea, puede incluir los derechos asociados con la expansión de los locales, que puede incluir un "derecho de tanteo", "derecho de primera oferta", o una expansión general de derecho concedido con respecto al espacio o áreas en el edificio o la propiedad.

En suma, el contrato de arrendamiento comercial se ocupará, en gran detalle, los aspectos de la relación entre el arrendador y el arrendatario, y variará según el uso, la ubicación, la preferencia de propietario, arrendatario poder de negociación, y la jurisdicción. En Texas, hay muy pocas normas legales que rigen la relación propietario / inquilino, y la mayoría de las características de esa relación se define en el contrato. No hay forma "estándar" del contrato de arrendamiento comercial y las disposiciones que se pueden incluir en el contrato de arrendamiento será determinado por la creatividad de las partes y sus abogados. Al igual que con cualquier otro contrato, el inquilino debe saber lo que está firmando. Las consecuencias de firmar un "contrato de arrendamiento malo" puede incluir los gastos imprevistos y la quiebra de empresas.